서울 아파트 전세값, 매매값의 70%

2014-2015년 아파트 전월세 실거래 추이 <1> 서울

9월까지 전세 계약 물량, 지난해보다 30% 줄어

월세 비중은 전체 셋집의 25%에서 32%로 급증

저금리가 이어지면서, 주택 전세 가격이 계속 오르고 집주인들의 월세나 반전세 선호로 전세 집을 구하기도 힘들다. 대도시 서민들의 한숨이 깊어질 수밖에 없다. 아파트 매매 가격 추세 분석에 이어, 2014년부터 최근까지 대도시 전월세 가격을 4차례로 나눠 들여다본다. 이 비교가 부동산 전문기관의 분석과 구별되는 건, '표본'이 아니라 거래 전체를 다룬다는 점이다. 표본이 정확하면 전체의 단순 평균보다 더 추세를 잘 보여줄 수 있지만, 아직 한국의 부동산 통계는 신뢰성이 높지 못하다. 그래서 이 둘을 비교해볼 가치가 있다. 첫번째는 서울이다.

시리즈 목차
2. 경기도 아파트 전월세
3. 영남권 아파트 전월세
4. 인천, 광주, 대전 아파트 전월세

국토교통부가 공개한 실거래가 자료를 기준으로 보면 지난 9월말까지 서울에서 계약이 이뤄진 전세 건수는 5만7240건이다. 또 월세(반전세) 계약 건수는 2만6747건이다. 올해 계약 건수를 2014년 9월까지와 비교해보면, 전세는 지난해 8만1088건의 70.6%, 월세는 지난해 2만6285건의 101.7%다. 지난해 같은 때에 비해 전세만 줄었다. 월세집의 증가세는 전체 셋집 중 월세의 비중 변화로도 확인된다. 지난해 9월까지 거래된 아파트 셋집 중 월세의 비중은 24.5%였는데, 올해는 31.8%다. 한해 사이에 7.3%포인트 늘었다. 전세집이 없다는 서민들의 하소연이 과장이 아님을 보여준다.

■ 전세값이 매매값을 얼마나 따라갔나

올해 1월1일부터 8월말까지 서울에서 거래된 아파트 6만7504건의 평균 가격은 전용 면적 기준 제곱미터 당 598만8천원(평당 1796만원)이었다. 이 액수는 지역이나 아파트 여건과 상관 없이 올해 서울에서 집을 산 사람이 평균적으로 지불한 돈이다. 마찬가지로 올해 8월까지 서울에서 전세 아파트를 구한 사람이 제곱미터당 부담한 액수를 계산하면 425만3천원이다. (계약 물량은 5만4399건) 아파트 전세값이 매매값의 71%에 이른다.

서울이 워낙 넓고 강남과 나머지 지역의 아파트 값 격차도 커서, 자치구별로 보는 것이 좀더 현실적이다. 아래 그래프는 전세값이 매매값의 몇퍼센트나 되는지 10일 평균치(매달 1-10일, 11-20일, 21-말일)를 내서 자치구별로 그린 것이다. 그래프에서 보듯, 자치구별 추세가 각양각색이다.

많은 지역에서 7-8월 전세값이 상대적으로 치솟은 것처럼 나타나는데, 이는 추세로 보기 어렵다. 여름철에 매매나 전세 거래량이 급격히 줄어서, 비록 실제 거래 가격이지만 대표성이 떨어진다. 단적으로 8월 하순 종로구에서 거래된 전세 5건의 제곱미터 당 평균값은 매매의 118.6%인데, 이 기간에 매매된 아파트는 딱 한채다.(4억1600만원에 팔린 창신동의 32평짜리 아파트) 또 7월 하순 중구에서 계약이 이뤄진 8건의 전세 아파트 제곱미터 당 평균값은 매매의 127%에 달하지만, 이 때 팔린 아파트라곤 신당동의 42평 아파트(매매가 5억3900만원) 하나뿐이다.

급격한 변화, 특히 여름철 변화에 비중을 두지 않고 추세로 보면, 서초구의 전세값이 매매값에 비해 상대적으로 오름세가 강하다. 재건축 아파트 증가가 변수 중 하나로 추정된다. 성북구도 조금씩이지만 꾸준히 오르는 것으로 나타난다. 전세값이 매매값에 비해 상대적으로 조금씩 떨어지는 지역으로는 강동구, 은평구, 성동구가 꼽힌다. 나머지 지역은 들쭉날쭉한 가운데 일정한 비율을 유지하고 있다.

집값과 비교한 전세값 시세가 낮은 지역으로는 단연 강남구(50%대)가 꼽힌다. 이보다 조금 높은 60%대인 서초구도 낮은 편에 속한다. 집 값이 가장 비싼 지역들인 까닭이다. 흔히 '강남4구'로 불리는 송파구와 강동구도 역시 낮은 편이다. 나머지 지역은 거의 모두 전세값이 매매값의 75% 수준이다. 은평구가 상대적으로 약세이다. 아파트가 적고 매매값도 비싼 편인 용산구도 시기에 따라 강남 지역과 비슷한 가격대를 보이기도 하는데, 심하게 들쭉날쭉하다. 이는 전세 가격보다는 매매 가격, 특히 한남동 한남더힐 등 아주 비싼 일부 아파트의 거래가 평균 가격에 큰 영향을 준 탓이다.

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■ 전세와 월세 가격 동향

seoul-index1.jpg아파트 전세 가격을 올해 8개월이 아니라 2014년초부터 20개월동안의 '절대 가격' 추세로 보면, 서울 거의 전 지역에서 가격이 상승한 걸 확인할 수 있다. 2014년 1월을 기준으로 가격 변화를 표시한 오른쪽 작은 그래프에서 보듯, 특히 상승폭이 큰 지역은 서초 강서 서대문 동작 성북 영등포 광진 동대문구 등이다. (이 또한 특정 아파트 전세값이 올랐다는 뜻으로 볼 수는 없다. 특정 지역에서 생활 여건이나 건물 상태와 무관하게 일정한 면적의 전세 아파트를 얻으려면 부담해야 할 비용이 늘었다는 뜻이다.)

오른쪽과 아래 그래프에서 붉은 선으로 표시된 것은 월세 가격을 전세 가격으로 환산한 것이다. 이 환산의 기준은 한국감정원이 매달 조사해 추산하는 지역별 전월세 전환율이다. 전월세 전환율이 정확하다면, 붉은 선은 푸른 선 곧 전세 가격 변화와 같아야 한다.

하지만 표본을 뽑아 조사하는 전환율과 실제 거래 사이에는 오차가 있게 마련이다. 전세와 월세의 제곱미터당 가격 절대치를 표시한 아래 그래프에서 보면 대부분의 지역에서 둘의 차이가 크지 않지만, 강남 서초 송파 관악 종로 금천 광진구의 경우 격차가 상대적으로 더 크다. 격차의 원인은 여러가지가 있겠지만, 이 지역에서 월세를 얻은 사람은 평균 시세보다 돈을 좀더 지불한 셈이라고 볼 여지가 있다. (물론 전월세 전환율 조사의 표본 아파트보다 주거 여건이 좋은 아파트들의 월세 거래가 많았을 가능성도 있다.)

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■ 전세와 월세 거래 건수 동향

2014년 1월부터 올해 8월까지 전세와 월세의 거래 건수 추세를 보면, 올해 들어 전세 물량이 확연히 줄어든 걸 한눈에 알 수 있다. 특히 강남 지역과 노원 양천 강서구 같이 거래 물량이 많은 곳에서 더 눈에 띈다. 강남 지역과 노원구에서는 올해 들어 월세 거래 물량도 꽤 줄었다. 은평구는 시기별 전세 거래 물량 변화가 특히 들쭉날쭉한 지역으로 꼽힌다.

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■ 인터랙티브 지도로 동별 가격 비교해보기

아래 지도는 올해 월별 아파트 전세 거래량과 평균 가격을 동네별로 표시한 것이다. 가격은 6등급으로 나누었다. 오른쪽 '월 선택' 항목에서 비교해보고 싶은 달을 선택할 수 있다. 지도 위로 마우스를 가져가면 동네별 거래량과 평균가격을 확인할 수 있다.
화면이 작은 모바일 기기에서 보기 편한 지도 새창에서 열기

■ 글 주소: 한겨레 데이터 블로그 http://plug.hani.co.kr/data/2426474
■ 원 자료 새 창에서 보기: 국토교통부, 월별 실거래가 내려받기

신기섭 기자 marishin@hani.co.kr
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한국 복지, 강점도 약점도 일본 '닮은꼴'

경제협력개발기구 2015년 복지 지표로 본 현실

건강, 만족도, 주변 관계 등 주관적 항목 특히 낮아

교육 수준, 안전 등 일부 빼고는 모두 '미달' 수준

한국인들의 복지 지표는 소득이나 고용 상황, 교육 정도 같은 객관적인 지표보다는 각 개인이 느끼고 판단하는 지표에서 특히 낮은 것으로 나타났다. 경제협력개발기구가 17일 내놓은 '2015년 삶의 질' 보고서를 보면, 어려움에 처할 때 도움을 청할 사람이 있느냐는 질문에 '없다'고 답한 한국인의 비율이 회원국 가운데 가장 많았다. 또 자신의 건강 상태가 좋지 않다고 느끼는 사람도 상당히 많은 편에 속하고, 삶이 만족스럽지 않다는 답변의 비율도 상대적으로 높았다. 초미세먼지와 수질 같은 환경도 나쁜 편에 속했다. 반면에 고용 상황, 교육 정도, 사회 안전 등 상대적으로 객관적인 지표는 평균 이상으로 나타나고, 소득도 평균보다 약간 낮은 정도로 나타났다. 이를 통해 볼 때, 객관적인 지표 뒤에 숨은 어려움이나 불만 등에 주목하지 않는 한 한국인 삶의 질을 크게 개선하기 어려워 보인다. (관련 기사: 6분만 놀아주고... 아빠 어디가?)

■ 복지 지표별 비교

23개 복지 지표를 미국, 일본, 독일, 영국, 프랑스와 비교해보면, 한국과 일본의 유사성이 두드러진 것으로 나타난다. 두 나라 모두 주관적 건강 상태, 여가, 삶의 만족도 등에서 상대적으로 낮은 수치를 보인다. 나머지 나라 가운데서는 미국이 상대적으로 한국, 일본과 유사했다. 독일, 영국, 프랑스 등 유럽 3국은 모든 지표에서 고른 양상을 보였다.

아래 지표는 경제협력개발기구 평균을 0으로 놓고, 각 회원국이 평균와 얼마나 차이가 나는지 평가한 것이다. 가처분 소득(각 가구 기준), 금융 자산(각 가구 기준), 고용률, 고용 안정, 1인당 방 개수, 수질 만족도, 교육 수준, 학력, 지적 능력, 신생아 기대 수명, 주관적 건강 상태, 도움 청할 사람, 투표율, 여가 시간, 주관적 삶 만족도는 높거나 많은 것이 녹색이다. 반면에 장기 실업률, 주거비 부담(가처분 소득 대비 임대료, 관리비, 수리비 등의 비중), 화장실 상태(옥내 수세식 화장실이 없는 비율), 초미세먼지 노출량, 범죄 피해 경험, 범죄 사망률, 주당 50시간 이상 노동자는 적거나 낮은 것이 녹색이다.

compare1.jpg

 
compare2.jpg

항목(기준 연도)한국일본미국영국독일프랑스
가처분 소득(2012)-0.510.232.430.370.940.62
금융 자산-0.521.283.350.720.110.23
정규직 임금(2013)-0.09-0.171.510.290.490.22
고용률(2014)-0.210.760.160.740.90-0.36
고용 안정(2014)0.691.280.100.481.03-0.37
장기 실업률0.870.530.530.340.34-0.15
주거비 부담(2012)2.02-0.391.16-0.60-0.15-0.07
1인당 방 개수-0.670.271.680.510.270.27
화장실 상태-0.65-1.350.640.610.640.51
초미세먼지 노출량(2010-12 평균)-1.98-0.330.690.45-0.480.00
수질 만족도(2014)-0.560.120.140.421.13-0.13
25-64살 교육 수준(2013)0.500.880.200.66-0.05
15살 학생 학력(2012)1.701.62-0.190.200.670.10
16-65살 지적 능력(2012)-0.311.96-0.94-0.40-0.05
신생아 기대 수명(2013)0.601.30-0.730.29-0.060.82
주관적 건강 상태(2013)-2.54-2.521.410.37-0.30-0.12
도움 청할 사람 있나?(2014)-3.14-0.170.130.290.77-0.39
범죄 피해 경험(2010)0.831.131.090.920.18-0.43
범죄 사망률0.190.39-0.830.390.340.32
투표율0.47-1.39-0.16-0.340.130.84
여가 시간-0.68-0.34-1.02-0.340.852.20
주당 50시간 이상 노동자(2013)-0.32-0.480.410.05
주관적 삶 만족도-1.02-0.890.760.250.51-0.13
기준 연도: [2014년] 장기 실업률(한국 2013년), 투표율(독일 2013년, 한국 미국 프랑스 2012년, 영국 2010년),
[2013년] 금융 자산(한국 2012년), 1인당 방 개수(한국 2010년, 일본 2008년), 화장실 상태(한국 2010년, 일본 2008년), 여가 시간(일본 2011년, 프랑스 2009-10년, 한국 2009년, 영국 2005년, 독일 2001-02년),
[2012년] 범죄 사망률(프랑스 일본 2011년, 미국 영국 2010년)

■ 전체 회원국의 부문별 지표 비교표

아래 그래프는 복지 부문별로 전체 회원국의 상대적 장점과 약점을 비교한 것이다. 한국을 빨간색 막대로, 미국 등 주요 7국을 초록색으로 표시해 구별했다. 맨 위 왼쪽과 오른쪽의 화살표를 마우스로 누르면 각 항목별 비교표를 차례로 볼 수 있다.

■ 글 주소: 한겨레 데이터 블로그 http://plug.hani.co.kr/data/2423744
■ 원 자료 새 창에서 보기: 경제협력개발기구, How's Life? 2015 영문 보고서 보기 | 회원국 복지 부문별 통계표 | 회원국 복지 부문별 상대 비교표 내려받기(엑셀 파일)

신기섭 기자 marishin@hani.co.kr
트위터 계정: twitter.com/Hanidatablog
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